La Capacidad del Hotel en İzmir Aumenta de 47 Habitaciones a 186: ¿Qué Cambia Cuando la Capacidad Cuatruplica en el Mismo Edificio?

Se planea transformar una instalación de alojamiento de 47 habitaciones que opera en Bornova, İzmir, en un hotel de ciudad de 186 habitaciones sin expandir la envoltura exterior del edificio.

Según la información del archivo del proyecto, la instalación alcanzará una capacidad de 372 camas, con un costo de inversión de 61 millones 480 mil 450 TL. El aumento en el número de habitaciones se planea lograr no añadiendo un nuevo bloque hotelero, sino convirtiendo las salas de conferencias y reuniones existentes en habitaciones de alojamiento y reduciendo algunas habitaciones existentes dividiéndolas.

A primera vista, esta es una noticia de renovación y aumento de capacidad.

Sin embargo, plantea una pregunta más desafiante desde una perspectiva operativa:

¿Qué sucede cuando el número de habitaciones en un hotel se aumenta casi cuatro veces, pero el resto de las operaciones del edificio no crece a la misma escala?

El número de habitaciones aumentará aproximadamente un 296 por ciento

Aumentar las 47 habitaciones existentes a 186 significa 139 nuevas habitaciones.

En otras palabras, la capacidad de habitaciones aumenta aproximadamente un 296 por ciento, alcanzando casi cuatro veces el nivel anterior.

Sin embargo, la capacidad de un hotel no consiste únicamente en habitaciones con puertas y camas.

Cada nueva habitación;

limpieza,

lavandería,

agua caliente,

electricidad,

desayuno,

recepción,

equipaje,

ascensor,

residuos,

seguridad contra incendios,

mantenimiento

y uso del personal también aumentan.

Por lo tanto, la viabilidad de las inversiones en renovaciones que aumentan la densidad de habitaciones no puede evaluarse únicamente mediante el cálculo de "¿cuántas nuevas habitaciones se pueden vender?"

Además de los ingresos por nuevas habitaciones, también debe evaluarse si la infraestructura común del edificio puede manejar la nueva carga.

Renunciar a las salas de conferencias cambia el modelo de ingresos

El proyecto planea convertir las salas de conferencias y reuniones en habitaciones con camas.

Esta decisión altera directamente la mezcla de ingresos del hotel.

Si una sala de reuniones no se utiliza regularmente, convertir el espacio en una habitación puede generar ingresos más altos y más constantes.

Sin embargo, eliminar completamente el espacio de reuniones en una región de la ciudad como Bornova, que tiene movilidad universitaria, de salud, industrial y corporativa, puede limitar otras oportunidades de ingresos.

Por lo tanto, el hotel debe tener en cuenta no solo los nuevos ingresos por habitaciones, sino también los perdidos;

alquiler de salas de reuniones,

eventos corporativos,

pausas para café,

almuerzo-cena,

organización

ingresos.

La verdadera viabilidad requiere una comparación de los ingresos adicionales por RevPAR generados por las nuevas habitaciones con los ingresos de MICE y F&B que se pierden.

Habitaciones más pequeñas pueden crear un producto diferente

Reducir el tamaño de algunas habitaciones dividiéndolas también es uno de los aspectos notables del proyecto.

El modelo de habitación compacta puede funcionar económicamente en hoteles de ciudad.

Especialmente para los huéspedes que se quedan brevemente, pasan la mayor parte del día fuera y priorizan una ubicación central a cambio de ventajas de precio, las habitaciones más pequeñas pueden ser aceptadas.

Sin embargo, a medida que disminuye el tamaño de la habitación, la calidad del diseño se vuelve más crítica.

Circulación alrededor de la cama.

Espacio para equipaje.

Superficie de trabajo.

Ergonomía del baño.

Capacidad del armario.

Aislamiento acústico.

Acceso de limpieza.

Unos pocos metros cuadrados perdidos debido a un mal diseño pueden convertir el aumento en el número de habitaciones en papel en problemas operativos y de satisfacción del huésped.

Por lo tanto, el éxito de la estrategia de "más habitaciones en el mismo espacio" se prueba más en la usabilidad que en el número de habitaciones.

La evaluación ambiental requiere una evaluación separada para la nueva capacidad

Hay un detalle importante en la dimensión de evaluación ambiental del proyecto.

Según la guía sectorial actual del Ministerio de Medio Ambiente, Urbanización y Cambio Climático sobre instalaciones de alojamiento turístico, las instalaciones de alojamiento turístico con 200 camas o más caen bajo el alcance del Anexo-2 de la Regulación de Evaluación de Impacto Ambiental. Dado que la capacidad planificada del proyecto es de 372 camas, se espera que la nueva capacidad esté sujeta al proceso de evaluación ambiental.

De hecho, la noticia menciona que se ha preparado un Archivo de Presentación del Proyecto para el aumento de capacidad.

Algunas publicaciones criticaron que la instalación recibió anteriormente una exención del alcance de la EIA basada en 47 habitaciones y que luego se aumentó la capacidad. Sin embargo, la información pública existente por sí sola no es suficiente para concluir que se está tratando de eludir la legislación de manera consciente.

Una evaluación más saludable implicará monitorear cómo el proyecto actual de 372 camas se concluye por parte del Ministerio bajo qué decisiones y condiciones.

Cuando la capacidad crece, la carga ambiental no se limita al número de habitaciones

Según la información transmitida desde el archivo del proyecto, se espera que la instalación alcance una carga diaria de usuarios de 472 personas, con 372 huéspedes y aproximadamente 100 empleados a plena capacidad. El mismo documento fuente indica que el consumo diario de agua es de aproximadamente 109 metros cúbicos y se generan 99,12 metros cúbicos de aguas residuales domésticas.

Estas cifras no son mediciones independientes directas, sino proyecciones en el archivo del proyecto.

Sin embargo, muestran por qué el aumento de capacidad no se trata únicamente de la planificación de habitaciones.

Tanque de agua.

Producción de agua caliente.

Línea de aguas residuales.

Ascensor.

Ventilación.

Almacenamiento de residuos.

Áreas de personal.

Evacuación en caso de incendio.

Cada uno de estos necesita ser reevaluado según el escenario de 186 habitaciones.

186 habitaciones no pueden ser operadas con el personal de 47 habitaciones

La planificación del personal también será uno de los costos invisibles de la inversión.

Más habitaciones significan directamente más trabajo de limpieza.

Por ejemplo, incluso si se asume que el tiempo de limpieza por habitación es solo de 25 a 30 minutos, se pueden acumular cientos de horas de carga de trabajo total en días de alta rotación.

El volumen de check-in/check-out de la recepción aumentará.

La lista de mantenimiento preventivo para el servicio técnico crecerá.

La operación de desayuno tendrá que acomodar un mayor número de huéspedes simultáneos.

La necesidad de seguridad y operaciones durante el turno de noche puede cambiar.

Por lo tanto, el presupuesto de renovación debe incluir no solo muebles, equipos y transformación física, sino también nueva estructura organizativa y presupuesto de nómina.

El área de desayuno podría ser un cuello de botella crítico

Una de las áreas que a menudo puede pasarse por alto al aumentar el número de habitaciones en hoteles de ciudad es el desayuno.

Si el área del restaurante de un hotel de 47 habitaciones permanece igual para 186 habitaciones, la rotación de mesas durante la hora pico de la mañana puede aumentar significativamente.

Cuando las 372 camas están completamente ocupadas, considerando que una parte significativa de los huéspedes vendrá a desayunar a horas similares;

capacidad de asientos,

longitud del buffet,

capacidad de la máquina de café,

rotación de platos,

producción de cocina

y personal de servicio

deben ser recalculados.

De lo contrario, los ingresos generados por las nuevas habitaciones pueden llevar a una pérdida de calidad en uno de los puntos más visibles de la experiencia del huésped.

¿Cómo interpretar el costo de inversión de 61,5 millones de TL?

La cantidad de inversión declarada como 61 millones 480 mil 450 TL está relacionada con el costo del proyecto para la restauración y aumento de capacidad en lugar de la construcción de un nuevo edificio.

Si dividimos este número simplemente por 139 habitaciones adicionales, obtenemos un valor teórico de aproximadamente 442 mil TL/habitación adicional.

Sin embargo, este cálculo no puede utilizarse como el "costo clave" real.

Porque la distribución del presupuesto;

infraestructura mecánica-eléctrica,

muebles,

área común,

sistema de incendios,

cocina,

equipo técnico,

proyecto

y otros artículos de renovación no están detallados en fuentes públicas.

De la misma manera, la estructura de financiamiento de la inversión y el ADR planeado, ocupación, RevPAR o período de recuperación después de la apertura no se han divulgado.

Por lo tanto, no sería correcto utilizar la cifra de 61,5 millones de TL como un criterio único para determinar si la inversión es barata o cara.

A quién se venderá el producto es decisivo para Bornova

Bornova es un mercado de alojamiento diferente al de un destino clásico de hotel de vacaciones.

Universidad.

Hospital.

Industria y comercio.

Visitas corporativas.

Conexiones dentro de la ciudad.

Estas fuentes de demanda pueden apoyar un producto de hotel de ciudad que sea de corta estancia, sensible al precio y que valore el acceso al transporte.

Sin embargo, aumentar de 47 habitaciones a 186 también eleva significativamente la cantidad de noches de habitación anuales que el negocio debe vender.

Por lo tanto, el éxito de la inversión dependerá no solo de la finalización física del hotel, sino también de;

acuerdos corporativos,

rendimiento de OTA,

ventas directas,

demanda de grupos,

precios

y estrategia de temporada baja.

Opinión de Stafflink

En nuestra opinión, el aspecto más interesante del proyecto de Bornova no es la adquisición de 139 nuevas habitaciones, sino el intento radical de aumentar la productividad de las habitaciones dentro de la misma estructura.

Este modelo puede ser eficiente desde una perspectiva inmobiliaria.

No se está comprando nueva tierra.

No se está construyendo una nueva envoltura de edificio.

El espacio existente está produciendo más habitaciones vendibles.

Sin embargo, en la gestión hotelera, la eficiencia del metro cuadrado y la eficiencia operativa no son lo mismo.

Es posible encajar las 186 habitaciones en el plan; la verdadera cuestión es establecer un sistema donde cientos de huéspedes puedan registrarse simultáneamente, desayunar, usar agua caliente, tomar el ascensor y acceder a su habitación limpia a tiempo.

Por lo tanto, el éxito de la inversión debe medirse no por la pregunta "¿cuántas habitaciones se añadieron?" sino más bien por:

¿Podrá el ingreso adicional generado por habitación cubrir los costos adicionales de personal, infraestructura y servicio que trae el aumento de capacidad?