Excepción a la Regla de Condominio para Instalaciones Turísticas Antes de 2019

Ha entrado en vigor una nueva excepción relacionada con las reglas sobre condominio y derechos de propiedad en instalaciones turísticas, que afecta a ciertos negocios existentes.

Con el Decreto Presidencial No. 11706 publicado en el Boletín Oficial No. 33356 de fecha 31 de agosto de 2026, se añadió una nueva cláusula al artículo temporal 1 del Reglamento sobre las Calificaciones de las Instalaciones Turísticas.

La nueva disposición cubre ciertas instalaciones que tienen un documento de negocio turístico parcial o un documento de negocio turístico ubicadas en áreas designadas únicamente para uso comercial en el plan de zonificación antes del 1 de junio de 2019. Si hay unidades de alojamiento que pertenecen al mismo propietario en estas instalaciones, no se aplicará el octavo párrafo del artículo 13 del Reglamento.

La regulación entró en vigor el día de su publicación.

¿Qué decía la regla existente?

Para entender la importancia del cambio, es necesario mirar el octavo párrafo del artículo 13 del Reglamento.

Según la regulación existente, las instalaciones turísticas que ofrecen servicios de alojamiento se evalúan como una única unidad independiente. En general, no se permite el establecimiento de derechos que puedan ser registrados en la escritura, como derechos de propiedad, derechos de condominio y tiempo compartido, sobre las unidades de alojamiento.

Además, el registro de ciertos acuerdos relacionados con el uso, la gestión y el disfrute en la escritura también está prohibido. Las instalaciones que se encuentren en violación de esta regla están sujetas a la cancelación de sus documentos turísticos.

El enfoque fundamental es limitar la fragmentación del activo de alojamiento certificado como instalación turística en diferentes modelos de propiedad en base a habitaciones o unidades independientes.

El cambio del 31 de agosto no elimina este sistema fundamental.

Introduce una excepción definida de manera estrecha para ciertas instalaciones históricas.

Cuatro condiciones son cruciales para beneficiarse de la excepción

Sería incorrecto interpretar la nueva regulación como "los derechos de condominio se han liberado en todos los hoteles construidos antes de 2019."

Se buscan simultáneamente varias condiciones en el texto.

Primero, la instalación debe estar en la situación relevante antes del 1 de junio de 2019.

En segundo lugar, la parcela debe estar ubicada en un área designada únicamente para uso comercial en el plan de zonificación.

En tercer lugar, la instalación debe tener un documento de negocio turístico parcial o un documento de negocio turístico.

En cuarto lugar, las unidades de alojamiento con derechos de condominio o propiedad deben pertenecer al mismo propietario.

Si alguna de estas condiciones no se cumple, no se puede decir que la nueva excepción se aplicará automáticamente.

Por lo tanto, no será suficiente que las empresas solo miren la fecha de construcción de la instalación; se deberá examinar el plan de zonificación, el documento turístico existente y la estructura de la escritura en conjunto.

¿Por qué se utiliza la fecha del 1 de junio de 2019?

El 1 de junio de 2019 es la fecha en que se publicó el Reglamento sobre las Calificaciones de las Instalaciones Turísticas que está actualmente en vigor.

El Reglamento, promulgado por el Decreto Presidencial No. 1134, reorganizó el marco principal respecto a las calificaciones mínimas, la certificación y la operación de las instalaciones turísticas.

El hecho de que la nueva excepción tome esta fecha como límite indica que la regulación tiene como objetivo principalmente ciertas estructuras de propiedad que existieron antes del nuevo sistema.

En otras palabras, no se menciona una regulación que abra generalmente el camino para la propiedad en condominio en nuevas inversiones turísticas.

¿Por qué es importante en términos del riesgo de cancelación de documentos?

La disposición existente en el octavo párrafo del artículo 13 es bastante fuerte.

Si se detecta una propiedad o estructura de registro en violación de la regla, puede surgir la cancelación del documento turístico.

El cambio del 31 de agosto de 2026 evita que la propiedad existente o los derechos de condominio en instalaciones más antiguas que cumplen con las condiciones necesarias constituyan una violación de esta disposición por sí solos.

Por lo tanto, las implicaciones económicas de la regulación no se limitan a técnicas de escritura.

La continuidad del documento de negocio turístico;

operación,

acuerdos de marca,

financiación,

valor inmobiliario

y posibles transacciones de venta

pueden ser directamente importantes.

Sin embargo, qué instalación está realmente dentro del alcance de la excepción debe determinarse en función de registros concretos de escritura y zonificación.

No se ha otorgado libertad para nuevas inversiones hoteleras

Una de las limitaciones más importantes de la regulación está aquí.

La nueva disposición se ha añadido al artículo temporal y describe claramente ciertas instalaciones antes del 1 de junio de 2019.

El octavo párrafo del artículo 13 del Reglamento principal permanece en vigor.

Por lo tanto, para un inversor que desea desarrollar una nueva inversión turística hoy y convertir habitaciones de hotel en unidades independientes separadas bajo el sistema clásico de condominio, la prohibición general existente no ha sido levantada.

Esta distinción es particularmente importante en la comunicación con los inversores.

Una declaración amplia como "se ha levantado la prohibición de la propiedad en condominio en las instalaciones turísticas" sería legalmente engañosa.

Una expresión más precisa sería:

Se ha introducido una excepción para la aplicación de la prohibición existente para ciertas instalaciones documentadas antes de 2019.

¿Por qué es crítica la condición de mismo propietario?

El uso de la frase "unidades de alojamiento pertenecientes al mismo propietario" en el cambio de regulación es particularmente notable.

Esta frase dificulta afirmar que la excepción cubre automáticamente habitaciones de hotel vendidas a muchas personas diferentes.

La regulación parece estar más dirigida a proteger instalaciones históricas que tienen derechos de condominio o propiedad establecidos sobre unidades de alojamiento dentro de la misma estructura de propiedad.

Los límites precisos de esto en la práctica se definirán mediante procedimientos del Ministerio y registros concretos de escritura.

Por lo tanto, no se debe asumir que una instalación con una estructura de propiedad fragmentada está dentro del alcance de la excepción únicamente por haber sido establecida antes de 2019.

¿Qué documentos deben revisar los propietarios de hoteles?

Para las empresas que pueden verse afectadas por la regulación, cuatro registros son críticos en la fase inicial.

Plan de zonificación y decisión de uso.

Documento de negocio turístico o documento de negocio turístico parcial.

Fecha y alcance de la creación de derechos de condominio o propiedad.

Información del propietario de las unidades de alojamiento en la escritura.

Además, puede ser necesario revisar la correspondencia pasada del Ministerio, los procesos de renovación de documentos y cualquier registro en la escritura.

Especialmente antes de ventas de bienes raíces, refinanciamiento o acuerdos de marca, aclarar esta estructura legal es importante para los inversores.

La licencia de operación no debe confundirse con el documento turístico

El nuevo cambio se relaciona directamente con el régimen del documento turístico del Reglamento sobre las Calificaciones de las Instalaciones Turísticas.

Por lo tanto, no se debe asumir que la excepción elimina todos los permisos y obligaciones en otra legislación.

Licencia de apertura y operación del negocio.

Legislación de zonificación.

Seguridad contra incendios.

Permisos de uso de construcción.

Condiciones requeridas por los municipios u otras autoridades.

Cada uno de estos puede basarse en fundamentos legales separados.

La nueva disposición solo regula la no aplicación del octavo párrafo del artículo 13 del Reglamento para las instalaciones que cumplen con las condiciones.

Por lo tanto, no se puede concluir que "estoy dentro del alcance de la excepción, todos mis otros problemas de licencia están resueltos."

Opinión de Stafflink

En nuestra opinión, el aspecto más importante de la nueva regulación para las empresas es que crea un mecanismo de transición legal para evitar que ciertas instalaciones turísticas establecidas en el pasado enfrenten riesgos de documentos debido a las reglas de propiedad actuales.

Sin embargo, el alcance es bastante específico.

Antes del 1 de junio de 2019.

Solo en áreas designadas para uso comercial.

Documento de negocio turístico existente o documento de negocio turístico parcial.

Mismo propietario.

Estos cuatro elementos deben evaluarse juntos.

Por lo tanto, el enfoque correcto para las empresas no es decir "salió la excepción, se resolvió el problema"; más bien, es volver a revisar los archivos de escritura, zonificación y documento turístico de la instalación.

Especialmente en ventas de hoteles, cambios de inversores y transacciones de financiamiento, la conformidad de la estructura de propiedad con la legislación turística se vuelve cada vez más importante.

La nueva regulación proporciona un alivio significativo para algunas instalaciones más antiguas; sin embargo, no es una liberalización integral que cambie el sistema general sobre la propiedad en condominio en las instalaciones turísticas.