Decisión del Tribunal Supremo sobre el Alquiler Excesivo: ¿Pueden las Empresas Solicitar Reembolsos por Pagos en Exceso?

La decisión publicada en el Boletín Oficial el 19 de agosto de 2026 por la 3ª Sala Civil del Tribunal Supremo presenta una importante distinción legal para los inquilinos que creen haber pagado un alquiler que excede el monto estipulado en el contrato.

La decisión ha sido interpretada en el público como "el alquiler pagado en exceso puede ser reclamado." Sin embargo, lo que hizo el Tribunal Supremo no fue emitir una decisión de reembolso directa a favor del inquilino.

El Alto Tribunal dictó que el tribunal de primera instancia rechazó el caso con una calificación legal incorrecta y que la sustancia de la reclamación de sobrepago del inquilino necesitaba ser examinada. En otras palabras, si el inquilino realmente hizo un sobrepago y, de ser así, cuánto debería ser reembolsado se evaluará en función de las pruebas del caso específico.

La Disputa Comenzó con una Reclamación de 9,822 TL

El contrato de arrendamiento en cuestión estaba fechado el 3 de agosto de 2022.

El inquilino alegó que los pagos se realizaron a la cuenta indicada por el cónyuge del arrendador y que había una cierta tasa de aumento en la práctica real de las partes. Más tarde, la parte arrendadora exigió un aumento en el alquiler por encima del arreglo en el contrato por razones económicas, alegando que se vio obligada a realizar pagos más altos bajo presión.

El inquilino solicitó la devolución de un total de 9,822 TL, incluidos intereses, alegando que parte de los pagos realizados era excesiva.

El Juzgado de Paz Civil de Polatlı evaluó la solicitud como una "demanda de recuperación" bajo la Ley de Ejecución y Quiebras.

El tribunal rechazó el caso con el argumento de que el pago no se realizó bajo un procedimiento de ejecución finalizado y amenaza de ejecución coercitiva.

Después de que la decisión se finalizó, el Ministerio de Justicia apeló el caso al Tribunal Supremo en beneficio de la ley.

Tribunal Supremo: El Nombre del Caso lo Determina la Ley, No las Partes

La evaluación de la 3ª Sala Civil del Tribunal Supremo se centra en el Artículo 33 del Código de Procedimiento Civil.

Según esta disposición, las partes presentan los hechos materiales; el juez determina cómo se calificarán legalmente estos hechos y qué regla legal se aplicará.

El Tribunal Supremo también señaló que las expresiones legales utilizadas por el inquilino en la petición no vinculan al tribunal.

Según la Sala, en este caso, el inquilino no estaba solicitando la devolución de una suma pagada bajo un procedimiento de ejecución finalizado. El inquilino estaba solicitando principalmente la devolución de cantidades que supuestamente se cobraron en exceso sin una razón legal dentro de la relación de alquiler.

Por lo tanto, en lugar de rechazar el caso únicamente con el argumento de que "no se cumplieron las condiciones para una demanda de recuperación", el tribunal debería haber determinado la verdadera naturaleza legal de la solicitud y examinado la sustancia de la disputa.

La Decisión No Crea un Derecho Automático a Reembolso

Este es el punto más importante para las empresas.

El Tribunal Supremo no dijo: "cualquiera que pague un alquiler superior a la tasa en el contrato puede reclamar el monto excedente."

La decisión del Tribunal Supremo indica que la reclamación de sobrepago debe ser evaluada sustantivamente por el poder judicial.

En esta evaluación, la disposición sobre el aumento en el contrato de arrendamiento, si se realizó un nuevo acuerdo entre las partes posteriormente, la explicación bajo la cual se realizó el pago, si el inquilino disputó el pago y si las partes han mantenido la misma práctica durante mucho tiempo pueden ser importantes.

Esta distinción también se observa en decisiones anteriores del Tribunal Supremo. Por ejemplo, en algunas disputas donde se acepta que las partes han acordado efectivamente un nuevo monto de alquiler, hay decisiones que indican que el inquilino no puede solicitar posteriormente un reembolso basado en reclamaciones de sobrepago. Por el contrario, también existen ejemplos donde se pueden evaluar los reembolsos de pagos supuestamente excesivos realizados con un registro de disputa y que se alegan como contrarios al contrato.

Por lo tanto, cada relación de alquiler debe evaluarse en función de su propio contrato y pruebas.

¿Por Qué Es Importante para los Inquilinos Comerciales?

El impacto de la decisión no se limita a los alquileres residenciales.

Una parte significativa de restaurantes, cafeterías, bares, hoteles, agencias de viajes y otras empresas turísticas no son propietarios de las propiedades que operan, sino inquilinos.

Especialmente en contratos de arrendamiento comercial a largo plazo, las cláusulas sobre aumentos de alquiler afectan directamente la estructura de costos futura del negocio.

Durante períodos de alta inflación, pueden desarrollarse diferentes prácticas reales entre las partes con respecto a la disposición de aumento en el contrato. El negocio puede aceptar pagar un monto más alto para evitar perder sus operaciones, o pueden surgir diferentes interpretaciones que podrían convertirse en disputas más adelante al realizar pagos.

Por lo tanto, para los inquilinos comerciales, no solo es importante lo que dice la disposición de aumento en el contrato, sino también cómo se registran los pagos reales.

Distinguiendo el Pago Voluntario de la Obligación Legal

Un estudio académico sobre aumentos de alquiler publicado en la Revista de la Academia de Justicia de Turquía enfatiza la importancia de la voluntad con la que se realizan los pagos que exceden el límite en el reembolso de dichos pagos.

Según el estudio, para un inquilino que solicita un reembolso bajo las disposiciones de enriquecimiento injusto, elementos como creer que está endeudado al realizar el pago o que el pago no fue realmente voluntario adquieren importancia. En los alquileres comerciales, la naturaleza del pago y el acuerdo entre las partes también deben evaluarse por separado.

Por lo tanto, la evaluación legal que surgirá en una situación en la que el negocio ha realizado pagos aceptando abiertamente el nuevo monto sin presentar objeciones durante meses puede no ser la misma que en una situación en la que el negocio ha realizado un pago indicando que es contrario al contrato y registrando su objeción.

¿Qué Registros Deben Mantener las Empresas?

Reconstruir el método de pago de años anteriores puede ser difícil después de que surja una disputa de alquiler.

Por lo tanto, es importante que las empresas HORECA con gastos de alquiler particularmente altos mantengan regularmente los siguientes documentos:

• Contrato de arrendamiento firmado y todos los protocolos anexos

• Tasas de aumento de alquiler especificadas en el contrato

• Registros de transferencias bancarias y EFT

• Explicaciones de pago

• Correos electrónicos y correspondencia sobre aumentos de alquiler con el arrendador

• Registros de objeciones o notificaciones legales

• Documentos de mediación y notaría

• Registros contables

• Acuerdos escritos que muestren cambios posteriores en el alquiler

Para las empresas comerciales, estos registros son valiosos no solo para los archivos legales, sino también para el control de costos.

Especialmente en grupos de restaurantes y minoristas con múltiples sucursales, no monitorear centralmente los aumentos de alquiler puede llevar a discrepancias entre las obligaciones contractuales y los pagos reales que pasan desapercibidos durante años.

La Mediación Antes de la Demanda También Está en la Agenda

La mediación obligatoria se aplica en muchas disputas que surgen de relaciones de alquiler antes de las demandas.

El estudio publicado en la Revista de la Academia de Justicia de Turquía también indica que, excepto por excepciones relevantes, se debe buscar mediación antes de presentar una demanda en disputas sobre el reembolso del alquiler.

Por lo tanto, en lugar de que una empresa que cree haber pagado un alquiler en exceso actúe directamente con el enfoque de "recuperaré mi dinero", es más apropiado evaluar su contrato, registros de pago y las condiciones legales del caso específico con apoyo experto.

Opinión de Stafflink

En nuestra opinión, el aspecto más importante de la decisión del Tribunal Supremo para las empresas HORECA es el riesgo de ver el alquiler únicamente como un pago contable mensual.

En restaurantes y hoteles, el alquiler es a menudo uno de los mayores gastos fijos junto con los costos de personal y productos. Incluso una pequeña diferencia entre la tasa de aumento indicada en el contrato y el monto realmente pagado puede convertirse en un costo significativo en unos pocos años.

Por lo tanto, no es suficiente para las empresas simplemente archivar sus contratos de arrendamiento y solo seguir la fecha de pago. Cuando llega el período de aumento, se debe verificar conjuntamente la fórmula en el contrato, los límites legales, los protocolos anexos y los pagos reales.

Esta decisión no otorga a las empresas un derecho automático a un reembolso. Sin embargo, recuerda con fuerza que la gestión del alquiler debe llevarse a cabo en conjunto con los registros legales, la contabilidad y las operaciones.